תפריט
פרויקטי חידוש בניין המגורים שמטרתם העיקרית הינה שיפור מהיר ומשמעותי בסביבת המגורים ובאיכות חיי הדיירים. מעבר ליתרונות האסטטים ושיפור רמת החיים (מעלית, חנייה, תשואת הנכס וכו’) מטרתה של תמ”א 38 הינה למנוע אובדן רכוש וסיכון חיי אדם במקרה של רעידת אדמה.
בשנת 1980 נקבע התקן לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, מרבית המבנים שנבנו עד אותה שנה נתגלו כבעלי סיכון התמוטטות גבוה. מטרתה המרכזית של תמ”א 38 (תכנית מתאר ארצית) היא שיפוצם של בניינים לקויים אלו ואבטחת עמידותם במקרה של רעידת אדמה. דו”חות מבקר המדינה מעלים תמונה עגומה של מצב הבניינים בישראל ומראים כי במקרה של רעידת אדמה רצינית בישראל ייפגעו בניינים רבים והדבר עלול להביא למספר גבוה מאוד של נפגעים.
ב- 14 באפריל שנת 2005 אושרה תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה או בשמה המקוצר תמ”א 38. תוכנית זו נועדה לאפשר חיזוקם של מבנים שאינם עומדים בדרישות התקן תוך כדי מתן תמריצים שונים כגון: חסכון בזמן, הפחתה בעלויות השיפוץ וצמצום תהליכים בירוקרטים. במסגרת תמ”א 38 ניתן לקבל היתר לחיזוק מבנים ללא צורך בתוכניות מפורטות ובכך למעשה לעודד את בעלי המבנים לשפץ ולחזק את המבנה מפני רעידת אדמה.
התיקון בא לספק מענה למספר נושאים שלא טופלו בתמ”א המקורית , התיקונים מהווים תמריצים חשובים ביותר שמטרתם לעודד בעלי מבנים ליישם את תמ”א 38 על המבנים שלהם. בין היתר, תמ”א 38/3 כולל את הדברים הבאים:
הקלות בתהליך של הריסת מבנה הזקוק לחיזוק, למשל: חריגה מקו הבניין, שילוב תוכניות בניה מתוכניות שמתבססות על התמ”א ועדיין לא התממשו, ועוד. הוספת זכויות בנייה של עוד קומה וחצי נוספת (בתמ”א המקורית ניתן להוסיף קומה אחת) – בסך הכל תוספת של 2.5 קומות. במבנים שלא מאפשרים תוספת קומות, ניתן להעביר את הזכות לתוספת קומות למגרשים אחרים שבהם מבנים הזקוקים לחיזוק.
הענקת זכאות לבנייה במסגרת תמ”א 38 ניתנת קודם כל עפ”י ממצאיו של מהנדס בניין מקצועי שלאחר בדיקה יסודית של מצב הבניין מצא כי הבניין אינו עומד בתקן לעמידות מבנים ושיפוצו הינו הכרחי.
בנוסף לממצאיו של מהנדס הבניין הזכאות לתוספת בנייה במסגרת תמ”א 38 ניתנת לבניינים שנבנו לפי היתר בנייה שהוצא לפני ה- 1 בינואר 1980. לעומתם מבנים שההיתר לבנייתם ניתן לאחר תאריך זה חלות הוראות התמ”א אך ללא תוספת זכויות בנייה.
תמ”א 38 תקפה לגבי מבני מגורים ולגבי מבנים המשמשים לצרכים אחרים אך אינה תקפה לגבי מבנים שאינם מאוישים זמן רב, מבנים המיועדים להריסה או מבנים אשר נבנו עפ”י התקן לעמידות מבנים.
תמ”א 38 נועדה לעודד את אזרחי מדינת ישראל ואת הקבלנים המבצעים אותה להירתם לביצוע פרויקטים של חיזוק מבנים בכל רחבי המדינה וזאת ע”י תגמולים, הקלות, העלאת רמת הביטחון ושיפור רמת החיים בבניינים אלו.
חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה הינו יעודה העיקרי של תמ”א 38. חיזוקם של מבנים אלו מאפשר הגנה על חיי המתגוררים בהם ועל רכושם במקרה של רעידת אדמה.
מלבד חיזוק המבנה נערך בו שיפוץ כללי הכולל תוספות בנייה שונות, כמו הוספתו של ממ”ד (מרחב מוגן), הגדלת הדירות הקיימות בבניין, עד לתוספת כוללת של 25 מ”ר, הוספתה של מרפסת, חידוש חיפוי הבניין, החלפת החלונות בחזית הבניין, שיפוץ הלובי וחדר המדרגות והוספת מעלית לבניין, במידה ולא קיימת כזו או שיפוצה וחידושה של המעלית הנוכחית. לאחר שיפוץ המבנה חל שיפור משמעותי במראהו, המבנה הופך לאסתטי, מעוצב ובעל ערך גבוהה יותר.
יישומה של תמ”א 38 מועיל לשני הצדדים, לחברה המשפצת ולבעלי הדירה. בזכותו של יתרון זה יהיה ניתן לבצע את שיפוץ המבנה ללא צורך בהוצאה כספית מצד הדיירים וזאת באמצעות מתן זכויות בנייה נוספות לקבלן. זכויות אלו מאפשרות את בנייתם של מספר יחידות דיור ותמורתם מתבצע חיזוקו ושיפוצו של המבנה.
לסיכומו של עניין, שיפוץ מבנים במסגרת תמ”א 38 הינו אינטרס משותף של בעלי הנכס, של הקבלנים המבצעים ושל המדינה ובכך הופך הוא לאטרקטיבי ומשתלם.
1. התמורה לדיירים לא תפחת מתופסת לדירה הקיימת של לפחות 12 מ”ר וכן, מרפסת שמש עד 13 מ”ר.
2. ככל שניתן יש לבקש מהיזם לבדוק פתרונות חנייה לדיירים הקיימים ע”י מתקנים אוטומטיים
3. יש לוודא שכל התשתיות הציבוריות מוחלפות עד לכניסה לדירות הקיימות בתמ”א 38 רגילה הכולל החלפת מערכות מים וביוב עד להתחברות העירונית החלפת מערכות החשמל והגדלה ל-25 אמפר ביצוע חזיתות אחידות לכל הבניין (חלונות ותריסים)
4. יש לוודא שהאדריכל המתכנן בעל ידע וניסיון בפרויקטים דומים מסוג זה.
במפגש עם יזם הפרויקט לצורך בדיקת אפשרות לתמ”א 38 מומלץ לבדוק:
היזם בעל ניסיון בתחום הנדל”ן בביצוע פרויקטים דומים בעבר עם ניסיון מוכח
היזם אינו עו”ד, רו”ח, מתווך או כל גורם שמחפש להחתים את הפרויקט “ולבצע סיבוב על הבניין” ע”מ למכור את החוזה לגורם שלישי
יש לדרוש מהיזם להקים חברת SPC
Special project company
שאליה מתחייב הוא להישאר עם 51% שליטה בחברה ללא כל אפשרות למכור או להעביר את החברה לגורם שלישי, זאת ע”מ למנוע את מכירת הפרויקט לגורם שלישי
עו”ד הנבחר ע”י הדיירים לצורך ייצוגם מומלץ לבדוק עם לעו”ד יש ניסיון קודם בפרויקטים מסוג תמ”א 38 על כל ההיבטים המשפטיים והמסחריים.